1 luật sửa 9 luật: Những điểm nào tác động lớn tới thị trường bất động sản?

1 luật sửa 9 luật: Chuẩn bị kỹ, khó tham nhũng chính sách

Ngày 24/1, Văn phòng Chủ tịch nước đã họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước về công bố Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Dự án 1 luật sửa nhiều luật vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất diễn ra từ ngày 4-11/1 vừa qua. Luật sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/3 năm nay.

Tại buổi họp báo, ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho biết việc xây dựng, ban hành Luật nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, pháp luật, khơi thông và phát huy nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội trong bối cảnh phòng chống dịch Covid-19; đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp.

Ông Hiếu nhấn mạnh, việc một luật sửa đổi, bổ sung nhiều luật đã được quy định trong Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015. Việc sửa đổi, bổ sung lần này dựa trên nguyên tắc sửa đổi, bổ sung những vướng mắc lớn đã được phát hiện, tổng kết thời gian qua.

Cũng theo vị này, đây là những vướng mắc mà “không thể không sửa”. Trong năm 2021, Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã tích cực chuẩn bị cho dự án luật này trước khi trình ra Quốc hội tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất vừa qua.

Trả lời báo chí về vấn đề có nên xem xét sử dụng một luật sửa nhiều luật thường xuyên hơn không, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, kỹ thuật này chỉ được áp dụng trong một số trường hợp cấp bách để xử lý ngay các khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện rõ trong các luật.

“Theo tôi, tới đây chúng ta tiếp tục đẩy mạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật gắn với thi hành pháp luật theo tinh thần Đại hội 13 của Đảng. Chúng ta cố gắng hạn chế tối đa, không nên lạm dụng kỹ thuật lập pháp này, chỉ sử dụng trong trường hợp thực sự cần thiết, cấp bách và cũng chỉ nên sử dụng để sửa đổi, bổ sung một số nội dung cụ thể mà chúng ta đã phát hiện, nhận diện đầy đủ, được đánh giá tác động kỹ lưỡng, vì sử dụng kỹ thuật này khá phức tạp”, ông Hiếu nói.

Trước một số ý kiến băn khoăn khi luật này sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, nếu không đánh giá kỹ tác động sẽ dẫn đến “tham nhũng chính sách”, Thứ trưởng Phan Chí Hiếu nhấn mạnh, các chính sách lớn, các quy định cụ thể của dự án luật đã được đánh giá, tổ chức lấy ý kiến đầy đủ.

Mặt khác, các điểm sửa đổi, bổ sung đều là những nội dung tạo thuận lợi cho thực tiễn áp dụng pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, nên ông Phan Chí Hiếu nhấn mạnh không có trục lợi chính sách.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cũng cho rằng, có thể một quy định của pháp luật rất là tốt, nhưng trong quá trình chúng ta tổ chức thi hành không chặt chẽ, không có cơ chế để kiểm soát tham nhũng chính sách, thì những chính sách tốt, được chuẩn bị công phu này vẫn có khả năng phát sinh tham nhũng chính sách.

“Trong quá trình thực thi, tổ chức thực hiện, Bộ Tư pháp sẽ phối hợp với các bộ ngành liên quan sẽ hết sức lưu ý đến vấn đề tham nhũng chính sách và có các biện pháp để hạn chế tối đa”, Thứ trưởng Phan Chí Hiếu nhấn mạnh.

Điểm được thị trường bất động sản quan tâm

Trước đó, với 436 trên 466 đại biểu tham gia biểu quyết, Quốc hội thông qua dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật: Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự.

Trong đó, tại Điều 4 của Luật quy định rõ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Đây cũng là điểm nhận được nhiều quan tâm từ phía cộng đồng doanh nghiệp thời gian qua.

Cụ thể, nội dung này được sửa đổi theo hướng như sau:

“1. Có quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc một trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản này mà việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

a) Có quyền sử dụng đất ở;

b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở vẫn sẽ theo hướng không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì vấn đề này theo cơ quan thẩm tra, cần được đánh giá tác động kỹ.

Như vậy, Luật vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo chuyên gia, điều này có thể hạn chế các dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai. Trong khi đó, nhiều đại biểu lo ngại nếu không siết chặt theo hướng như vậy dễ dẫn đến tình trạng đua nhau mua gom đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở.

Ngoài ra, ở Điều 3 của Luật này quy định việc thực hiện phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: Dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên, hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên. Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa, không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới.