NFT đang trở nên ngày càng phổ biến đối với ngành bất động sản, thể hiện qua xu hướng “token hóa” cả tài sản kỹ thuật số và tài sản vật lý diễn ra mạnh mẽ suốt năm vừa qua. NFT được kỳ vọng sẽ tạo ra một cuộc cách mạng trong hoạt động đầu tư bất động sản, bất chấp những thách thức về pháp lý và tài chính đang đặt ra với các cơ quan quản lý và bản thân nhà đầu tư.
Xuất hiện từ năm 2012 và được giao dịch từ khoảng năm 2017, nhưng phải đến đầu năm 2021 thì tài sản NFT mới nổi lên như một hiện tượng khi bức tranh kỹ thuật số mang tên “Everydays: The First 5000 Days” của họa sĩ Beeple được bán với giá 69,3 triệu USD. Từ lĩnh vực nghệ thuật, cơn sốt NFT và token hóa (hay còn gọi là mã hóa) đã nhanh chóng lan sang thời trang, bất động sản và nhiều loại tài sản khác với sự tiên phong của các công ty công nghệ, giới đầu tưvà các doanh nghiệp trong từng ngành.
Diễn đàn Kinh tế Thế giới dự đoán rằng 10% GDP toàn cầu sẽ được lưu trữ trên blockchain vào năm 2027. Trong khi đó, thị trường token hóa trên blockchain dự kiến có thể đạt 24 nghìn tỷ USD vào cùng năm, bao gồm cả các tài sản tài chính.
Đối với lĩnh vực bất động sản, NFT được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình tự động hóa trong các thủ tục chuyển nhượng, tăng tính thanh khoản, thu hút vốn đầu tư, giảm yêu cầu về vốn chủ sở hữu và cải thiện tính minh bạch. Nhiều chuyên gia dự báo đây sẽ là những điều kiện tiên quyết để mở rộng môi trường đầu tư bất động sản theo nhiều chiều một cách sáng tạo,mạnh mẽ, bền vững, thậm chí cả dân chủ và bình đẳng.
Vậy NFT là gì?
NFT, viết tắt của Non-Fungible Token, là các mã không thể thay thế dùng để xác thực một tài sản kỹ thuật số và chủ sở hữu của tài sản đó. Tài sản NFT có thể là các tác phẩm nghệ thuật, một chiếc túi xách hàng hiệu, hay bất động sản tồn tại dưới dạng kỹ thuật số trên các metaverse (vũ trụ ảo). Chúng cũng có thể là các tài sản vật lý được token hóa để “dịch chuyển” từ thế giới thực sang thế giới ảo.
Cốt lõi của các tài sản NFT và quá trình token hóa là blockchain, một công nghệ lưu trữ và truyền tải thông tin phi tập trung theo thời gian thực với tính bảo mật cao. Blockchain cho phép chia tài sản thành các đơn vị nhỏ hơn để đại diện cho quyền sở hữu từng phần mà không một bên nào có thể xóa bỏ hoặc thay đổi.Nhờ blockchain, các tài sản NFT được đảm bảo tính minh bạch tuyệt đối, không thể giả mạo nguồn gốc và tăng sức hấp dẫn về mặt đầu tư. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với bất động sản, một loại tài sản đang có quá nhiều rào cản gia nhập do giá trị lớn, tính thanh khoản thấp, nhiều loại thuế phí và thủ tục chuyển nhượng phức tạp.
Nút F5 cho đầu tư bất động sản
Cơn sốt bất động sản ảo trên các metaverse hiện nay chỉ là phần nổi của thế giới NFT. Trước khi các mảnh đất ảo trên những nền tảng phổ biến như Decentraland hay Axie Infinity được chuyển nhượng với giá hàng triệu USD, NFT đã là công cụ huy động vốn hiệu quả cho một số bất động sản trong thế giới thực thông qua các đợt chào bán token chứng khoán (Security Token Offering – STO).
Năm 2018, token có tên gọi AspenCoin đã huy động được 18 triệu USD thông qua STO tại Mỹ. Token này đại diện cho quyền sở hữu vốn cổ phần được chia nhỏ của khu nghỉ dưỡng hạng sang St. Regis Aspen Resort gồm 179 phòng ở bang Colorado, Mỹ. Mỗi token trị giá 1 USD với mức đầu tư tối thiểu là 10.000 USD. Tổng số token chào bán tương đương với 18,9% cổ phần của khu nghỉ dưỡng nhưng không kèm theo quyền biểu quyết.
Bước sang năm 2020, công ty tài chính Black Manta Capital Partnerscủa Đức đã token hóa một bất động sản nằm ở vị trí đắc địa tại Berlin. Dự án trị giá 12 triệu USD này được chia nhỏ thành các khoản đầu tư với mức vốn tối thiểu 500 Euro, thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đến từ Đức và Áo. Mức lợi nhuận kỳ vọng là 20% doanh thu bán hàng sau khi dự án hoàn thành xây dựng vào năm 2022.
Ở cả hai ví dụ trên, NFT mang lại một mô hình huy động vốn mới mẻ cho các nhà phát triển. Trong thị trường bất động sản truyền thống, quá trình huy động vốn thường chỉ diễn ra khi nhà phát triển có tài sản đảm bảo (mảnh đất xây dựng dự án chẳng hạn) hoặc đạt được một dấu mốc mang tính thanh khoản của dự án (ví dụ như phải hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai). Tất cả đều đòi hỏi nhà phát triển phải có sẵn nguồn lực tài chính dồi dào để hoàn thành dự án đến một giai đoạn nhất định. ‘
Còn với các tài sản NFT, họ có thể vay vốn và chuyển nhượng một cách công khai ở bất kỳ giai đoạn phát triển nào của dự án và thị trường. Họ cũng có thêm một kênh huy động vốn từ cộng đồng (crowdfunding), thay vì bị phụ thuộc vào các bên cho vay chính như ngân hàng hay tổ chức tài chính với các điều kiện khắt khe và thủ tục phức tạp. Dù có khá nhiều điểm tương đồng về phương thức hoạt động so với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), việc huy động vốn của tài sản NFT lại được thực hiện dễ dàng và nhanh chóng hơn rất nhiều.
Ở phía bên kia, các nhà đầu tư cá nhân chỉ cần mua một vài mã token đại diện cho một phần nhỏ của bất động sản là sẽ được tham gia vào một sân chơi mà trước đây chỉ dành cho các tổ chức và nhà đầu tư chuyên nghiệp có nguồn tài chính dồi dào. Họ sẽ hưởng lợi nhuận từ việc kinh doanh hoặc khai thác bất động sản theo tỷ lệ sở hữu và cũng có thể bán lại token cho người khác, kể cả cho nhà phát triển, nếu muốn thoái vốn. Thậm chí nhà đầu tư (một mình hoặc cùng với các nhà đầu tư khác dựa trên tỷ lệ sở hữu token) còn có quyền yêu cầu nhà phát triển đưa ra quyết định về bất động sản theo mong muốn của đa số, tùy theo chính sách hoặc cam kết của nhà phát triển khi phát hành token.
Ở bức tranh rộng hơn, nhiều nhà đầu tư nhỏ có thể kết hợp lại hoặc huy động thêm vốn từ cộng đồng để mua một bất động sản có giá trị lớn. Trong tương lai, họ thậm chí có thể dùng mã token làm tài sản thế chấp để vay vốn đầu tư từ các kênh khác. Kết quả là, thị trường đầu tư bất động sản sẽ trở nên dân chủ, công bằng và sôi động hơn rất nhiều.
Điểm mạnh tiếp theo của bất động sản NFT là chúng được giao dịch thông qua một “hợp đồng thông minh”. Đây là một bộ quy tắc lưu trữ được số hóa trên blockchain, giúp tự động hóa mọi quy trình chuyển nhượng để tiết kiệm chi phí quản lý và vận hành, giảm bớt sự tham gia của các bên trung gian hay những lỗi do sự bất cẩn của con người gây ra. Hợp đồng thông minh sẽ cung cấp các dữ liệu về nhà phát triển, thông số và chi phí xây dựng dự án, các điều khoản và điều kiện chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, các vấn đề về lợi nhuận và thuế khóa.
Các thông tin này có thể truy cập công khai và không thể thay đổi nhờ đặc tính quản lý phi tập trung và tính minh bạch của công nghệ blockchain. Do đó, nhà đầu tư dễ dàng tìm hiểu về lịch sử của bất động sản hay tiến hành thẩm định giá để đánh giá tiềm năng của dự án trước khi rót vốn. Hợp đồng thông minh thậm chí được dự báo sẽ phá vỡ rào cản do sự khác biệt về thủ tục chuyển nhượng bất động sản giữa các quốc gia và khu vực.
Những lợi thế kể trên sẽ giúp các giao dịch NFT được thực hiện nhanh chóng và đơn giản, thay vì kéo dài lê thê, phức tạp, quan liêu và tốn kém như bất động sản truyền thống. Đây cũng là yêu cầu mà Millennials và Gen Z, những khách hàng chính của thị trường này luôn kỳ vọng.
Pháp lý là trở ngại lớn nhất
Mặc dù NFT có khả năng giải quyết được nhiều trở ngại về thủ tục và dân chủ hóa quyền tiếp cận đầu tư bất động sản,các bên liên quan vẫn đang phải đối mặt với những thách thức bao gồm hạn chế công nghệ, rủi ro tài chính và đặc biệt là thiếu khuôn khổ pháp lý.
Trước hết, để tiến hành giao dịch các tài sản NFT, nhà đầu tư phải có kiến thức cơ bản về blockchain và ví tiền điện tử. Ngay cả khi đã hiểu rõ về công nghệ, các rủi ro như chuyển tiền nhầm đến sai địa chỉ ví và không thể lấy lại vẫn xảy ra. Đồng thời, khi quá nhiều người cố gắng mua một tài sản NFT, phí giao dịch sẽ tăng đột biến và thời gian giao dịch kéo dài hơn. Nếu các sai sót về hạ tầng và kết nối mạng xảy ra ngay lúc đó, nhiều nhà đầu tư có thể giao dịch thất bại mà vẫn mất tiền oan.
Đối với các bất động sản ảo trên metaverse,nhiều chuyên gia lo ngại về rủi ro tài chính khi chúng được định giá quá cao mà chưa cho thấy khả năng khai thác thương mại thực sự. Một số metaverse lớn như Decentraland đang tràn ngập lỗi phần mềm, các máy chủ trống và lượng người dùng ít ỏi nhưng lại có các tài sản ảo được định giá lên tới hàng triệu USD. Không chỉ vậy, các giao dịch trên metaverse đều được thực hiện thông qua tiền ảo, một loại phương tiện thanh toán dễ dàng bị thao túng và chưa được các chính phủ công nhận.Tất cả những yếu tố này kết hợp với tâm lý sợ bỏ lỡ của nhà đầu tư có thể khiến bong bóng tài sản ảo nổ tung do đầu cơ quá mức.
Trong khi đó, các bất động sản vật lý được token hóa lại gặp thách thức về quyền sở hữu sau khi đã chia nhỏ và bán cho nhà đầu tư. Nhà phát triển sẽ không dễ dàng quyết định việc cho thuê hay chuyển nhượng bất động sản nếu không có sự đồng thuận của các “cổ đông token”. Nếu nhà phát triển sử dụng tài sản NFT để huy động vốn và rơi vào tình trạng vỡ nợ, thì việc thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ gần như là không thể vì thiếu căn cứ pháp lý. Việc ai là người có trách nhiệm trả khoản nợ nói trên cũng là một câu hỏi hóc búa khi mà quyền sở hữu đã bị chia nhỏ.
Trên hết, thách thức lớn nhất đối với tài sản NFT đến từ khía cạnh pháp lý. Chưa có một quốc gia nào đưa ra các quy định để quản lý loại tài sản này. Những hướng dẫn ban đầu từ một số quốc gia và thành phố như Mỹ, Anh, Nhật Bản, Singapore và Hong Kong mới chỉ đề cập đến các token chứng khoán thay vì toàn bộ thị trường NFT. Tại Mỹ, nhiều cơ quan đang giám sát các tài sản kỹ thuật số nhưng chỉ theo từng khía cạnh riêng lẻ như tài chính, giao dịch hàng hóa hay thuế khóa, chứ chưa xác định được một bộ tiêu chí quản lý tổng thể. Sự không chắc chắn về pháp lý này sẽ khiến những người tham gia vào thị trường NFT từ những ngày đầu chịu rủi ro lớn nhất. Một khi các quy định chào bán, phân phối, nắm giữ, giao dịchvà quản lý tài sản NFT bị thay đổi, họ có thể thiệt hại hàng triệu USD.
Các thách thức còn lại xuất phát từ bản chất nội tại của NFT và công nghệ blockchain. Mặc dù lợi ích lớn nhất là thúc đẩy tính thanh khoản của các tài sản có giá trị lớn, nhưng trên thực tế, tính thanh khoản của tài sản NFT trên các sàn giao dịch quốc tế đang tương đối thấp. Nhà đầu tư chỉ có thể mua bán chúng trên các metaverse hoặc nền tảng chuyên biệt do các công ty tư nhân thiết lập. Điều này mang lại rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư nếu các nền tảng trên sụp đổ hay công ty chủ quản có ý định lừa đảo. Cuối cùng, do phát triển trên nền tảng dữ liệu phi tập trung của blockchain, các tài sản NFT đang vật lộn với việc cân bằng giữa tính minh bạch về dữ liệu và bảo mật thông tin kinh doanh của doanh nghiệp.
Triển vọng tương lai
Nhu cầu đầu tư vào bất động sản trên toàn cầu liên tục tăng dần qua từng năm, nhất là từ phía các nhà đầu tư cá nhân. Trong khi đó, nguồn vốn đổ vào ngành này phần lớn vẫn đến từ các khoản vay ngân hàng, tổ chức tài chính và các quỹ tư nhân. Năm 2019, cho vay tư nhân trong lĩnh vực bất động sản mới chỉ đạt 190 tỉ USD. Do đó, huy động vốn từ thị trường tư nhân sẽ là yếu tố quan trọng để thúc đẩy đầu tư bất động sản nói riêng và ngành bất động sản nói chung. Đây chính là cơ sở phát triển của các tài sản NFT và token hóa trong tương lai.
Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, khối lượng giao dịch bất động sản đạt 184 tỉ USD vào năm 2020, nhưng chưa đến 1% trong đó sử dụng STO. Theo dự báo, các đợt STO của các tài sản NFT sẽ tăng mạnh trong vòng 3 năm tới và nhà đầu tư bất động sản sẽ giữ vai trò tiên phong do được thúc đẩy bởi tốc độ sinh lời tốt của các dự án bất động sản trong khu vực.
Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc chơi. Nhiều doanh nghiệp trong nước đang nhanh chóng bắt nhịp để ứng dụng NFT và công nghệ blockchain vào đầu tư, kinh doanh và quản lý dự án. Đầu năm 2020, nhiều công ty ra mắt nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản mang tên Revex. Nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một bất động sản theo mét vuông với số tiền tối thiểu là 1 triệu đồng. Sau khi mua, họ có thể đem đi cho thuê và cùng phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ vốn đầu tư. Một số doanh nghiệp khác trong lĩnh vực nghỉ dưỡng cũng đã giới thiệu các sản phẩm kỳ nghỉ NFT tương tự như mô hình timeshare, nhưng được kỳ vọng là sẽ minh bạch và hiệu quả hơn nhà đầu tư so với cách làm truyền thống.
Nhìn về dài hạn, tài sản NFT có thể là lời giải cho tình trạng thiếu nhà ở tại các đô thị. Các nhà phát triển bất động sản có thể token hóa các căn hộ và bán cho khách thuê. Các gia đình trẻ có thể vừa ở tại căn hộ, vừa mua dần số lượng token cho tới khi có quyền sở hữu hoàn toàn. Như vậy, họ sẽ không gặp áp lực về mặt tài chính cho khoản đặt trước hay các lần thanh toán trả góp. Còn nhà phát triển có thể hưởng lợi từ việc cho thuê và tăng vốn chủ sở hữu đối với tài sản trong danh mục đầu tư.
Về mặt tổng thể, bất chấp những thách thức đang phải đối mặt, NFT vẫn là một sáng tạo công nghệ có tính đột phá về mặt đầu tư cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, tương lai của loại tài sản này còn phụ thuộc vào cách mà các nhà phát triển sử dụng NFT để tối ưu hóa sản phẩm và dịch vụ cung cấp cho khách hàng. Bởi xét đến cùng, bất kỳ công nghệ nào cũng là để phục vụ con người và sẽ chỉ có chỗ đứng nếu đáp ứng được những nhu cầu cần thiết của cuộc sống.
